Hyppää pääsisältöön

Asuinalueiden houkuttelevuus ja asumisen muutokset

Helsingillä on paljon vahvuuksia, jotka tekevät kaupungista houkuttelevan asuinpaikan. Asumisen toiveissa ja valinnoissa on kuitenkin merkkejä muutoksista, joiden vaikutukset ovat toistaiseksi vaikeasti ennakoitavissa.
Miten tilanne on kehittynyt?

Helsingin asuinalueet ovat monipuolisia ja viihtyisiä. Palvelujen saavutettavuus on hyvä. Alueiden sosiaaliset erot ovat kuitenkin selkeitä ja osin kasvaneet.

Missä olemme nyt?

Asuntotuotanto on Helsingissä korkealla tasolla ja asuntokauppa vilkasta. Koronapandemia on kasvattanut pientaloasumisen kysyntää ainakin väliaikaisesti.

Mitä näköpiirissä?

Kaupungistumiskehitys jatkuu koronapandemian jälkeen. Riskinä on, että pandemian aiheuttamat vaikutukset syventävät alueiden välisiä sosiaalisia eroja.

Sisällysluettelo:

1. Asuinalueiden monipuolisuus ja hyvä palvelutarjonta

Helsingillä on paljon vahvuuksia, jotka tekevät kaupungista houkuttelevan asuinpaikan. (Lue lisää: Urbaanin elämän vetovoimatekijät Helsingin vahvuutena.) Helsingissä on monipuolisesti työ- ja opiskelumahdollisuuksia sekä runsaasti vapaa-ajan tarjontaa. Asuinalueet ovat omaleimaisia ja asuntokannaltaan monipuolisia. Kansainvälisesti verraten Helsingissä korostuvat hyvä elämänlaatu, turvallisuus sekä lyhyet etäisyydet ja helppo liikkuminen. Palvelutarjonta ja julkisen liikenteen kattavuus on lähes kaikilla alueilla hyvä. Esimerkiksi 56 prosenttia helsinkiläisistä asuu 15 minuutin kävelyetäisyydellä ja 97 prosenttia 15 minuutin pyöräilyetäisyydellä lähimmästä liike- ja palvelukeskustasta. Julkisella liikenteellä lähin liike- ja palvelukeskusta on saavutettavissa 20 minuutissa 79 prosentille helsinkiläisistä. Myös viheralueilla, virkistys- ja liikuntapaikoilla sekä kulttuuri- ja vapaa-ajan palveluilla on merkittävä vaikutus asuinalueiden viihtyisyydelle. Viheralueiden saavutettavuus on Helsingissä erittäin hyvä: 98 prosenttia asukkaista asuu 300 metrin kävelyetäisyydellä lähimmästä viheralueesta. Suurin osa helsinkiläisistä asukkaista kokee asuinalueensa viihtyisäksi.​

2. Alueiden sosiaaliset erot selkeitä

Alueiden väliset sosioekonomiset ja etniset erot ovat Helsingissä kansainvälisesti vertailtuna kohtalaisen maltillisia. Kansallisessa mittakaavassa erot asuinalueiden hyvinvoinnissa ovat kuitenkin merkittävät. Esimerkiksi kotitalouksien keskituloissa ja aikuisväestön koulutustasossa havaittavat alueelliset erot ovat Helsingissä yhtä suuret kuin koko Suomen kuntien välillä. Lisäksi lasten elinympäristöt ovat eriytyneet aikuisväestöä voimakkaammin. (Lue lisää: Alueellinen ja väestöryhmittäinen hyvinvointierojen kasvu.) Myös ulkomaalaistaustaisten alueittaisissa osuuksissa on Helsingissä suuria eroja, jotka ovat olleet kasvussa. Riskinä on, että koronapandemian taloudelliset ja sosiaaliset vaikutukset vahvistavat alueellista eriytymistä entisestään.

3. Alue-erot vaikuttavat palvelutarpeisiin ja muuttopäätöksiin

Asuinalueiden erot asukasrakenteessa ja hyvinvoinnissa heijastuvat palvelutarpeisiin, kuten terveydenhuoltoon, ja näkyvät varsin suurina eroina mm. koulujen ja päiväkotien oppilasrakenteissa sekä asukkaiden turvallisuudentunteessa. Helsinkiläiset kokevat kaupunkinsa yleisesti ottaen hyvin turvalliseksi ja alueiden väliset erot koetussa turvallisuudessa ovat kaventuneet. Erot ovat kuitenkin suurimmillaan yhä yli kymmenkertaiset turvattomuutta viikonloppuiltaisin omalla asuinalueellaan kokevien osuuksissa.

Erot koetussa – tai oletetussa – asuinympäristön laadussa ja maineessa vaikuttavat asukkaiden muuttopäätöksiin. Alueelliset sosiaaliset erot sekä alueiden myönteisen identiteetin tukeminen edellyttävätkin kaupungilta aktiivisia toimia. Muutoin riskinä on, että segregaatiosta tulee itseään vahvistava kierre, jossa hyväosainen väestö karttaa yhä selvemmin joitakin alueita. ​ Eriytymisen kierteitä voi ruokkia myös esimerkiksi koulujen sosiaalinen eriytyminen, jonka on todettu vaikuttavan lapsiperheiden muuttopäätöksiin.

4. Asuntojen hinta houkuttelevuuden mittarina

Alueiden houkuttelevuuteen vaikuttavat olennaisesti myös erityyppisten asuntojen saatavuus sekä hinta. Asumisen hinta on erkaantunut Helsingin keskustassa ja sen lähialueilla huomattavasti korkeammaksi kuin lähiövyöhykkeellä tai muualla Suomessa. Asuntojen hinnat ovat nousseet koko 2000-luvun ajan ja erityisen nopeaa nousu on ollut 2010-luvulla. Toisaalta Helsingissä on edelleen alueita, joilla asuntojen hinta on lähempänä edullisempien kuntien tasoa. Omistusasuntojen keskimääräisen neliöhinnan ero Helsingin kalleimpien ja edullisimpien alueiden välillä on lähes 4 500 euroa/m2.

Asuntosijoittamisen yleistymisellä on ollut oma vaikutuksensa asuntojen kysyntään ja hintoihin Helsingissä. Eri asuinalueet houkuttelevat erilaisia sijoittajia puoleensa. Keskustan lähistöllä sijoittajia kiinnostavat tulevaisuuden myyntituotot, kun taas lähiöissä sijoittajia vetää puoleensa tasainen vuokratuotto pitkällä aikavälillä. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen määrä ja osuus kasvavatkin Helsingin asuntokannassa nopeimmin tällä hetkellä, mikä voi vaikuttaa asuinalueiden hallintamuotojakaumaan jatkossa. Vuokrataso on eriytynyt Helsingissä voimakkaasti vapaarahoitteisen ja ARA-vuokra-asuntokannan välillä.

5. Koronapandemia ei näy asuntojen hinnoissa

Koronapandemiasta huolimatta asuntojen hinnat ovat edelleen nousseet Helsingissä. Myöskään asuntokauppa ei ole hidastunut, vaan päinvastoin asuntokauppoja on tehty vuonna 2020 enemmän kuin aiemmin ja paikoin asuntojen myyntiajatkin ovat nopeutuneet. Hyvää tilannetta on ylläpitänyt asuntoluototuksen matala korkotaso sekä lainojen keskikoon kasvu ja pidentyneet takaisinmaksuajat, jotka ovat edesauttaneet hintojen pysymistä korkealla. Korkotason ennustetaan edelleen pysyvän matalana ainakin seuraavan viiden vuoden ajan.

Koronapandemian taloudelliset vaikutukset ovat näkyneet selkeämmin vapaarahoitteisilla vuokramarkkinoilla. Helsingin vuokramarkkinoilla on nyt enemmän vapaita asuntoja tarjolla kuin koronapandemiaa edeltäneenä aikana. Pienillä vuokranantajilla voi olla paineita laskea vuokraa saadakseen vuokralaisia tilanteessa, jossa asuntoja on tarjolla kysyntää enemmän. Suuremmilla vuokranantajilla vastaavaa painetta ei ole. Nähtävillä on kuitenkin ollut, että erityisesti suurten vuokranantajien ja kalliiden yksityisten vuokra-asuntojen vuokralaisten vaihtuvuus näyttää kasvaneen ja käyttöasteet asunnoissa ovat laskeneet.

6. Asuntotuotanto korkealla tasolla

Uusien asuntojen rakentamisella on olennainen vaikutus asuinalueiden elinvoimaisuuteen. Vanhemman asuntokannan alueilla asukkaiden määrä alkaa yleensä hitaasti vähentyä. Uusien asuntojen täydennysrakentamisella on siten mahdollista vaikuttaa asuinalueiden elinkaareen ja samalla vaikuttaa tasoittavasti alueiden välisiin sosioekonomisiin eroihin, kuten Myllypuron esimerkki osoittaa. Asuinalueiden elävyyttä voidaan tukea myös suunnittelemalla alueelle eri toimintoja ja asuntojen lisäksi työpaikkoja.

Asuntotuotanto on ollut Helsingissä poikkeuksellisen korkealla tasolla koronapandemiasta huolimatta. Vuoden 2021 alussa Helsingissä oli rakenteilla 10 500 asuntoa ja vuoden 2020 aikana kaupunkiin valmistui 7280 asuntoa. Helsingin uuden asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelman (AM-ohjelma 2020) myötä tuotantotavoite nousee 7000:sta 8 000 asuntoon. Voimakkaimman asuntotuotannon alueita ovat aluerakentamisen kohdealueet Kalasatamassa, Pasilassa ja Jätkäsaaressa. Asuntotuotannon säilyminen korkealla tasolla edellyttää rakentamisen edellytysinvestointien toteutumista.

Vaikka Helsingin asuntokunnista lähes puolet on yksin asuvia, Helsingin asuntotuotannon keskikoko ei ole viime vuosina pienentynyt yhtä rajusti kuin Espoossa ja Vantaalla. Asuntojen keskipinta-ala on kuitenkin laskenut myös Helsingissä ja pieniä asuntoja on tuotettu aiempaa enemmän. Asuntojen keskikoon pienenemisellä voi olla vaikutusta kaupungin houkuttelevuuteen asuinpaikkana, mikäli asuntotarjonta ei vastaa nykyisten asukkaiden ja potentiaalisten Helsinkiin muuttavien uusien asukkaiden toiveita.

7. Asuntomarkkinoilla merkkejä muutoksista

Koronapandemian vaikutukset ovat hidastaneet Helsingin väestönkasvua ja kääntäneet väestömäärän kehityksen jopa hetkellisesti laskuun. (Lue lisää: Väestönkasvu ja muuttoliike.) Erityisesti lähtömuutto Helsingistä on lisääntynyt. Tarkkaa syytä kehitykselle ei toistaiseksi tiedetä. Oletettavaa kuitenkin on, että etätyön lisääntyminen ja siitä kumpuava tilantarve on voinut muuttaa asumistoiveita, ainakin hetkellisesti. Uusimpien tietojen mukaan esimerkiksi rivitaloasuntojen kauppa on ollut aiempaa vilkkaampaa niin Helsingin lähiövyöhykkeellä kuin muualla pääkaupunkiseudulla. Rivitalojen kauppa kasvoi vuonna 2020 Helsingissä 22 prosenttia, Espoossa 20 prosenttia ja Vantaalla 12 prosenttia edellisestä vuodesta. Tämä voi kertoa siitä, että asuntomarkkinoilla etsitään nyt vaihtoehtoja, jotka tarjoavat enemmän mahdollisuuksia etätyöskentelyn, perheen suuremman tilantarpeen sekä viihtyisän ja turvallisen lähiympäristön yhdistämiseen. Tämänkaltaista kehitystä on havaittu myös kansainvälisesti.

Kaupungistumiskehitystä koronapandemia tuskin tulee katkaisemaan, mutta muuttuneilla työnteon tavoilla ja asumispreferensseillä voi olla vaikutusta siihen, miten kaupungin sisäiset alueelliset ja sosiaaliset jaot jatkossa jäsentyvät. Asuntojen kysynnän ja hallintamuotojen ja talotyyppien tarjonnan kohtaamattomuus voivat edesauttaa alueiden eriytymistä.

Keskeinen tekijä Helsingin alueiden houkuttelevuudelle on jatkossakin asuntojen hintakehitys. Asumisen kalleus ja ahtaus voivat vaikuttaa Helsingin kykyyn houkutella työvoimaa. Jo nyt erityisesti pienipalkkaisilla voi olla vaikeuksia löytää Helsingistä kohtuuhintaista asumista. Erityisen suosittujen asuinalueiden nopeasti nousevat hinnat voivat heikentää myös keskituloisten perheiden mahdollisuuksia löytää sopivaa asuntoa toivomastaan asuinympäristöstä. Kehitys voi heikentää koko kaupungin houkuttelevuutta asuinpaikkana ja syventää asuinalueiden välisiä sosioekonomisia eroja.