Hyppää pääsisältöön

Asuinalueiden houkuttelevuus ja asumisen muutokset

Helsingillä on paljon vahvuuksia, jotka tekevät kaupungista houkuttelevan asuinpaikan. Asumisen toiveissa ja valinnoissa on kuitenkin merkkejä muutoksista, joiden vaikutukset ovat toistaiseksi vaikeasti ennakoitavissa.
Miten tilanne on kehittynyt?

Helsingin asuinalueet ovat monipuolisia ja viihtyisiä. Palvelujen saavutettavuus on hyvä. Alueiden sosiaaliset erot ovat kuitenkin selkeitä ja osin kasvaneet.

Missä olemme nyt?

Asuntotuotanto on Helsingissä korkealla tasolla ja asuntokauppa vilkasta. Koronapandemia on kasvattanut pientaloasumisen kysyntää ainakin väliaikaisesti.

Mitä näköpiirissä?

Kaupungistumiskehitys jatkuu koronapandemian jälkeen. Riskinä on, että pandemian aiheuttamat vaikutukset syventävät alueiden välisiä sosiaalisia eroja.

Sisällysluettelo:

1. Asuinalueiden monipuolisuus ja hyvä palvelutarjonta

Helsingillä on paljon vahvuuksia, jotka tekevät kaupungista houkuttelevan asuinpaikan. (Lue lisää: Urbaanin elämän vetovoimatekijät Helsingin vahvuutena.) Helsingissä on monipuolisesti työ- ja opiskelumahdollisuuksia sekä runsaasti vapaa-ajan tarjontaa. Asuinalueet ovat omaleimaisia ja asuntokannaltaan monipuolisia. Kansainvälisesti verraten Helsingissä korostuvat hyvä elämänlaatu, turvallisuus sekä lyhyet etäisyydet ja helppo liikkuminen. Palvelutarjonta ja julkisen liikenteen kattavuus on lähes kaikilla alueilla hyvä. Esimerkiksi 56 prosenttia helsinkiläisistä asuu 15 minuutin kävelyetäisyydellä ja 97 prosenttia 15 minuutin pyöräilyetäisyydellä lähimmästä liike- ja palvelukeskustasta. Neljä viidestä helsinkiläisestä saavuttaa lähimmän liike- ja palvelukeskuksen julkisella liikennevälineellä 20 minuutissa.  Myös viheralueilla, virkistys- ja liikuntapaikoilla sekä kulttuuri- ja vapaa-ajan palveluilla on merkittävä vaikutus asuinalueiden viihtyisyydelle. Viheralueiden saavutettavuus on Helsingissä erittäin hyvä: 98 prosenttia asukkaista asuu 300 metrin kävelyetäisyydellä lähimmästä viheralueesta. Suurin osa helsinkiläisistä asukkaista kokee asuinalueensa viihtyisäksi.​ 

2. Alueiden sosiaaliset erot selkeitä

Alueiden väliset sosioekonomiset ja etniset erot ovat Helsingissä kansainvälisesti vertailtuna kohtalaisen maltillisia. Kansallisessa mittakaavassa erot asuinalueiden hyvinvoinnissa ovat kuitenkin merkittävät. Esimerkiksi kotitalouksien keskituloissa ja aikuisväestön koulutustasossa havaittavat alueelliset erot ovat Helsingissä yhtä suuret kuin koko Suomen kuntien välillä. Lisäksi lasten elinympäristöt ovat eriytyneet aikuisväestöä voimakkaammin. (Lue lisää: Alueellinen ja väestöryhmittäinen hyvinvointierojen kasvu.) Myös ulkomaalaistaustaisten alueittaisissa osuuksissa on Helsingissä suuria eroja, jotka ovat olleet kasvussa. Riskinä on, että koronapandemian taloudelliset ja sosiaaliset vaikutukset vahvistavat alueellista eriytymistä entisestään.

3. Alue-erot vaikuttavat palvelutarpeisiin ja muuttopäätöksiin

Asuinalueiden erot asukasrakenteessa ja hyvinvoinnissa heijastuvat palvelutarpeisiin, kuten terveydenhuoltoon, ja näkyvät varsin suurina eroina mm. koulujen ja päiväkotien oppilasrakenteissa sekä asukkaiden turvallisuudentunteessa. Helsinkiläiset kokevat kaupunkinsa yleisesti ottaen hyvin turvalliseksi ja alueiden väliset erot koetussa turvallisuudessa ovat kaventuneet. Erot ovat kuitenkin suurimmillaan yhä yli kymmenkertaiset turvattomuutta viikonloppuiltaisin omalla asuinalueellaan kokevien osuuksissa.

Erot koetussa – tai oletetussa – asuinympäristön laadussa ja maineessa vaikuttavat asukkaiden muuttopäätöksiin. Alueelliset sosiaaliset erot sekä alueiden myönteisen identiteetin tukeminen edellyttävätkin kaupungilta aktiivisia toimia. Muutoin riskinä on, että segregaatiosta tulee itseään vahvistava kierre, jossa hyväosainen väestö karttaa yhä selvemmin joitakin alueita. ​ Eriytymisen kierteitä voi ruokkia myös esimerkiksi koulujen sosiaalinen eriytyminen, jonka on todettu vaikuttavan lapsiperheiden muuttopäätöksiin.

4. Asuntojen hinta houkuttelevuuden mittarina

Alueiden houkuttelevuuteen vaikuttavat olennaisesti myös erityyppisten asuntojen saatavuus sekä hinta. Asumisen hinta on erkaantunut Helsingin keskustassa ja sen lähialueilla huomattavasti korkeammaksi kuin lähiövyöhykkeellä tai muualla Suomessa. Asuntojen hinnat ovat nousseet koko 2000-luvun ajan ja erityisen nopeaa nousu on ollut 2010-luvulla. Toisaalta Helsingissä on edelleen alueita, joilla asuntojen hinta on lähempänä Helsingin seudun edullisempien kuntien tasoa. Vanhojen omistusasuntojen keskimääräisen neliöhinnan ero Helsingin kalleimman ja edullisimman kalleusalueen välillä on noin 5 300 euroa/m2. 

Asuntosijoittamisen yleistymisellä on ollut oma vaikutuksensa asuntojen kysyntään ja hintoihin Helsingissä. Eri asuinalueet houkuttelevat erilaisia sijoittajia puoleensa. Keskustan lähistöllä sijoittajia kiinnostavat tulevaisuuden myyntituotot, kun taas lähiöissä sijoittajia vetää puoleensa tasainen vuokratuotto pitkällä aikavälillä. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen määrä ja osuus kasvavatkin Helsingin asuntokannassa nopeimmin tällä hetkellä, mikä voi vaikuttaa asuinalueiden hallintamuotojakaumaan jatkossa. Vuokrataso on eriytynyt Helsingissä voimakkaasti vapaarahoitteisen ja ARA-vuokra-asuntokannan välillä. 

Kuviossa vanhojen asuntojen hintaindeksin vertailuajankohtana on vuoden 2010 alku, jolloin indeksin arvo on 100. Kolmannen vuosineljänneksen lopussa se oli Helsingin 1. ja 2. kalleusalueella jo noin 154–155, kun taas 3. kalleusalueella indeksin arvo oli noin 130 ja 4. kalleusalueella 120. Keskineliöhinta vaihtelee edullisimman kalleusalueen yli 3 000 euron ja kalleimman kalleusalueen yli 8 000 euron välillä.

5. Koronapandemia ei näy asuntojen hinnoissa

Koronapandemiasta huolimatta asuntojen hinnat ovat edelleen nousseet Helsingissä. Myöskään asuntokauppa ei ole hidastunut, vaan päinvastoin asuntokauppoja tehtiin vuonna 2021 enemmän kuin koskaan aiemmin ja paikoin asuntojen myyntiajatkin ovat nopeutuneet. Hyvää tilannetta on ylläpitänyt asuntoluototuksen matala korkotaso sekä lainojen keskikoon kasvu ja pidentyneet takaisinmaksuajat, jotka ovat edesauttaneet hintojen pysymistä korkealla. Korkotaso on kuitenkin lähtenyt kasvuun vuoden 2022 aikana ja asuntokaupan ennustetaan hidastuvan pandemiaa edeltävälle tasolle, ja näin myös hidastavan asuntojen hintojennousua. 

Koronapandemian taloudelliset vaikutukset ovat näkyneet selkeämmin vapaarahoitteisilla vuokramarkkinoilla. Helsingin vapaarahoitteisilla vuokramarkkinoilla on nyt karkeasti puolta enemmän vapaita asuntoja tarjolla kuin koronapandemiaa edeltäneenä aikana. Paineet laskea vuokraa saadakseen vuokralaisia tilanteessa, jossa asuntoja on tarjolla kysyntää enemmän, on näkynyt uusien vuokrasopimusten vuokrien laskuna. Nähtävillä on myös ollut, että suurten vuokranantajien ja kalliiden yksityisten vuokra-asuntojen vuokralaisten vaihtuvuus näyttää kasvaneen ja käyttöasteet asunnoissa ovat laskeneet. 

6. Asuntotuotanto korkealla tasolla

Uusien asuntojen rakentamisella on olennainen vaikutus asuinalueiden elinvoimaisuuteen. Vanhemman asuntokannan alueilla asukkaiden määrä alkaa yleensä hitaasti vähentyä. Uusien asuntojen täydennysrakentamisella on siten mahdollista vaikuttaa asuinalueiden elinkaareen ja samalla vaikuttaa tasoittavasti alueiden välisiin sosioekonomisiin eroihin, kuten Myllypuron esimerkki osoittaa. Asuinalueiden elävyyttä voidaan tukea myös suunnittelemalla alueelle eri toimintoja ja asuntojen lisäksi työpaikkoja.

Asuntotuotanto on ollut Helsingissä poikkeuksellisen korkealla tasolla koronapandemiasta huolimatta. Vuoden 2022 alussa Helsingissä oli rakenteilla 10 393 asuntoa ja vuoden 2021 aikana kaupunkiin valmistui 7106 asuntoa. Helsingin uuden asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelman (AM-ohjelma 2020) myötä tuotantotavoite nousee 7000:sta 8 000 asuntoon. Voimakkaimman asuntotuotannon alueita ovat aluerakentamisen kohdealueet Kalasatamassa, Pasilassa ja Jätkäsaaressa. Asuntotuotannon säilyminen korkealla tasolla edellyttää rakentamisen edellytysinvestointien toteutumista.

Vaikka Helsingin asuntokunnista lähes puolet on yksin asuvia, Helsingin asuntotuotannon keskikoko ei ole viime vuosina pienentynyt yhtä rajusti kuin Espoossa ja Vantaalla. Asuntojen keskipinta-ala on kuitenkin laskenut myös Helsingissä ja pieniä asuntoja on tuotettu aiempaa enemmän. Asuntojen keskikoon pienenemisellä voi olla vaikutusta kaupungin houkuttelevuuteen asuinpaikkana, mikäli asuntotarjonta ei vastaa nykyisten asukkaiden ja potentiaalisten Helsinkiin muuttavien uusien asukkaiden toiveita.

Valmistuneita asuntoja oli vuonna 2019 noin 6 700, vuonna 2020 yli 7 300, ja vuosi 2021 näyttää yltävän edellisvuoden tasoon. Asuntotuotannon aloituksissa vuonna 2021 mennään hieman edellisvuosia alemmalla tasolla, mutta asuntotuotannon myönnetyissä luvissa hieman korkeammalla.

7. Asuntomarkkinat palautuvat vähitellen entiselleen

Etätyön lisääntyminen ja siitä kumpuava tilantarve on voinut muuttaa asumistoiveita, ja näin saattanut kasvattaa asuntokaupan määriä Helsingissä koronapandemian aikana. Rivitaloasuntojen kauppa kasvoi Helsingissä erityisesti vuonna 2020, mutta jonkin verran myös vuonna 2021, ohittaen näin aiemmat ennätysluvut. Rivitaloasuntojen kaupan volyymi jää Helsingissä kuitenkin siinä määrin vähäiseksi, ettei sen perusteella voi vetää pitkälle meneviä johtopäätöksiä. Kokonaisuudessaan asuntokaupan määrät kasvoivat toisena koronavuonna 21 prosenttia pandemiaa edeltäneeseen aikaan nähden, mikä selittää asuntojen hintojen kuuden prosentin nousua. Näyttää kuitenkin siltä, että kiihtynyt asuntokauppa olisi hiljentymässä koronapandemiaa edeltävien vuosien tasolle. Niinpä ennustetaankin, että asuntojen hintakehitys hidastuu myös kuluvana vuonna. 

Kaupungistumiskehitystä koronapandemia tuskin tulee katkaisemaan, mutta muuttuneilla työnteon tavoilla ja asumispreferensseillä voi olla vaikutusta siihen, miten kaupungin sisäiset alueelliset ja sosiaaliset jaot jatkossa jäsentyvät. Asuntojen kysynnän ja hallintamuotojen ja talotyyppien tarjonnan kohtaamattomuus voivat edesauttaa alueiden eriytymistä. 

Keskeinen tekijä Helsingin alueiden houkuttelevuudelle on jatkossakin asuntojen hintakehitys. Asumisen kalleus ja ahtaus voivat vaikuttaa Helsingin kykyyn houkutella työvoimaa. Jo nyt erityisesti pienipalkkaisilla voi olla vaikeuksia löytää Helsingistä kohtuuhintaista asumista. Erityisen suosittujen asuinalueiden nopeasti nousevat hinnat voivat heikentää myös keskituloisten perheiden mahdollisuuksia löytää sopivaa asuntoa toivomastaan asuinympäristöstä. Kehitys voi heikentää koko kaupungin houkuttelevuutta asuinpaikkana ja syventää asuinalueiden välisiä sosioekonomisia eroja.