Monikeskuksinen kaupunkirakenne ja keskusta-alueiden kehitys
Helsingin keskusta ja aluekeskustat kasvavat ja tiivistyvät. Kantakaupunki on laajentunut entisille satama- ja teollisuusalueille. Palvelut ja työpaikat ovat sijoittuneet keskuksiin ja erillisille työpaikka-alueille.
Koronapandemia hiljensi kaupunkien keskustoja eikä liikkuminen ole palautunut ennalleen. Aluerakenteen tiivistyminen jatkuu edelleen erilaisten kehityshankkeiden ja investointien edistämänä. Yritysten sijainnin ja toimitilojen tarve on muuttumassa.
Keskusta-alueet ovat edelleen vetovoimaisia. Resilienssin merkitys ja varautuminen muutoksiin korostuu. Kaupunkitilan ja ranta-alueiden avautuminen sekä joustava ja uudenlainen käyttö lisääntyy.
1. Monikeskuksinen kaupunki
Helsinki on kasvava monikeskuksinen kaupunki, jonka ydinkeskusta ja sitä ympäröivä kantakaupunki sekä useat aluekeskustat muodostavat verkostomaisen tiivistyvän kokonaisuuden. Ydinkeskustalla ja kantakaupungilla on keskeinen rooli koko Helsingin seudun tärkeimpänä palvelu- ja työpaikka-alueena. Myös aluekeskustat ovat merkittäviä palvelu- ja työpaikkakeskittymiä sekä liikenteen solmukohtia. Näiden lisäksi Helsingissä on merkittäviä työpaikkakeskittymiä esikaupunkien yritysalueilla. Keskusta-alueiden moninaisuus tukee kaupungin elinvoimaisuutta ja muutoskykyä.
2. Ydinkeskusta muuttuu ja kehittyy
Helsingin ydinkeskusta on koko maan merkittävin liike-elämän, hallinnon, työpaikkojen sekä ainutlaatuisten kulttuurin ja vapaa-ajan palveluiden keskittymä. Ydinkeskustan alueella olevat yli 110 000 työpaikkaa muodostavat lähes kolmanneksen koko kaupungin työpaikoista. Keskusta-alueen vahvuuksia ovat erinomainen saavutettavuus joukkoliikenteellä, ainutlaatuinen elinkeinojen ja työpaikkojen kirjo, monipuoliset palvelut sekä elämyksellisyys ja viihtyisäksi koettu kaupunkiympäristö. Ydinkeskustan miljöössä korostuvat eri-ikäiset laadukkaat rakennukset ja julkinen kaupunkitila, johon puistot ja merellisyys tuovat omat erityispiirteensä. Keskusta on haluttu sijaintipaikka erityisesti asiantuntija- ja B2B-yritysten, erikoiskaupan, muotialan ja ravintolapalvelujen keskuudessa.
Koronapandemian aiheuttamien rajoitusten myötä tapahtuneet muutokset kuten etätyösuositukset, liikkumis- ja kokoontumisrajoitukset sekä ihmisten yleinen varovaisuus ovat vähentäneet ydinkeskustan alueella liikkumista ja asiointia. Alueella vierailevien määrä, mukaan lukien matkailijat, on vähentynyt alle puoleen koronakriisiä edeltävästä ajasta. Tämä on heikentänyt keskustan palveluiden kysyntää. Ydinkeskustan kehitykseen on vaikuttanut myös kaupan alalla ja erityisesti erikoiskaupassa tapahtuva murros, joka oli käynnissä jo ennen koronapandemiaa.
Poikkeusoloista huolimatta Helsingin ydinkeskustan kehitys ei ole hiipunut. Ydinkeskustassa ja kantakaupungissa on suunnitteilla ja käynnissä merkittäviä liikennehankkeita, toimitilojen kehittämistä ja rakentamista sekä laajoihin alueisiin vaikuttavia kehittämishankkeita mm. Eteläsatamassa ja Hietalahdessa. Näiden odotetaan lisäävän aktiviteetteja alueella ja vahvistavan siten keskustan elinvoimaa. Merellisyys ja ranta-alueiden avautuminen kaupunkilaisille erottaa Helsingin keskustan kauppakeskuksista ja monista muista ajanviettoon sopivista alueista.
3. Aluekeskustat merkittäviä palvelu- ja työpaikkakeskittymiä
Helsingin aluekeskustoja yhdistää runsas työpaikka- ja palvelutarjonta sekä sijainti raideliikenteen asemien yhteydessä. Kaikki asemanseudut eivät kuitenkaan nykyisellään vastaa riittävästi alueelliseen ja paikalliseen palvelutarpeeseen esimerkiksi kaupallisten palveluiden osalta. Myös asemanseutujen epäsiisteys sekä koettu turvattomuus vaikuttavat joillakin alueilla asukkaiden liikkumiseen ja asiointiin. Osa asemanseuduista (mm. Itäkeskus, Malmi, Oulunkylä ja Kontula) kehittyy lähivuosina huomattavasti uusien raideliikenneyhteyksien, täydennysrakentamisen sekä kaupunkiuudistushankkeiden edetessä. Helsingin aluerakenne muuttuu entistä verkostomaisemmaksi ja aluekeskustojen asema vahvistuu. Samalla syntyy uusia aluekeskustoja, joista esimerkkinä voi mainita Koivusaaren.
Koronapandemian vaikutukset liikkumiseen ja kaupunkitilan käyttöön ovat näkyneet myös keskeisillä työpaikka-alueilla liikkuvien määrän vähentymisenä. Sen sijaan asuinalueilla päivisin oleskelevien määrä on kasvanut selvästi pandemiaa edeltävään aikaan verrattuna. Erityisesti päivittäistavarakauppa on kasvattanut myyntiään aluekeskustoissa, kun kaupunkilaiset ovat viettäneet aiempaa enemmän aikaa kotona ja hyödyntäneet lähialueiden palvelutarjontaa.
4. Virkistys- ja kulttuuripalvelut tukevat elinvoimaisuutta
Kävelyetäisyydellä sijaitsevat hyvät lähipalvelut sekä kulttuuri-, liikunta- ja ulkoilumahdollisuudet vahvistavat alueiden elinvoimaisuutta ja mielikuvaa sekä nostavat alueiden kiinnostavuutta asuinpaikkana. Eurooppalaiset esimerkit mm. Lyonista, Barcelonasta ja Kööpenhaminasta osoittavat, että vanhojen kaupunkialueiden elinvoimaisuutta voidaan parantaa investoimalla kulttuurin ja vapaa-ajan palveluihin. Julkinen, kaikille avoin kaupunkitila ja uudenlaiset tavat käyttää sitä lisäävät kaupungin elämyksellisyyttä. Historialliset kerrostumat vahvistavat alueiden identiteettiä.
Helsingin yliopistojen ja korkeakoulujen kampukset sekä kasvuyrityskampukset ja vapaa-ajan palvelut vahvistavat nekin omalta osaltaan Helsingin keskustan ja aluekeskustojen vetovoimaisuutta. Myös liikenteen, logistiikan ja liikkumistapojen muutokset vaikuttavat Helsingin kaupunkitilaan ja aluerakenteeseen lähitulevaisuudessa. (Lue lisää: Liikkumistapojen, liikenteen ja logistiikan muutos.)
5. Muutoksia toimitila- ja kiinteistömarkkinoilla
Yritysten sijaintipaikkaan liittyvät tarpeet ja vaatimukset eroavat toisistaan riippuen yrityksen toimialasta, koosta ja muista ominaisuuksista. Ravintolan, myymälän tai asiantuntijayrityksen sijoittumispreferenssit poikkeavat suuresti toisistaan. Yrityksen vuokranmaksukyky määrittelee pitkälti sen, millaiselle alueelle ja tilaan yritys voi hakeutua. Myös mielikuvat kaupunginosista ja yrityskeskittymistä vaikuttavat siihen, minne yritykset sijoittuvat. Suomalainen kiinteistö- ja rakennusala on vuoden 2022 aikana koko maailmantalouden tavoin siirtynyt yli vuosikymmenen kestäneestä ennätysmatalien korkojen ja inflaation sekä korkean likviditeetin ympäristöstä uuteen ja monin tavoin vaikeasti ennakoitavaan toimintaympäristöön. Kohoavat kustannukset voivat kasvattaa vuokralaisten paineita hakeutua pienempiin ja edullisempiin tiloihin. Samaan aikaan kun vuokrien kehitys näyttäytyy entistä epävarmempana, nousevat kiinteistönomistajien kustannukset vääjäämättä. Kiinteistösijoittajien nettotuottoihin kohdistuu paineita sekä vuokratuottojen laskun että kustannusten nousun kautta.
Koronapandemian aiheuttamat rajoitukset muutokset ovat vaikuttaneet eri tavoin ydinkeskustan palveluihin ja aiheuttaneet volatiliteettia liiketilojen käyttöasteessa [KTI tietoihin perustuva kuvio]. Eri alojen asiantuntijat arvioivat yrityskohtaisen toimistotilakysynnän vähentyvän pysyvämminkin, kun etä- ja monipaikkainen työskentely vakiinnuttaa asemaansa osana työn tekemisen tapoja. Myös toisenlaisia näkemyksiä on kuitenkin esitetty. Erityisesti asiantuntijayrityksissä työskentelyn voidaan olettaa jatkuvan osittain etänä myös koronapandemian päätyttyä. Tämä voi vähentää yksittäisten yritysten toimistopinta-alan tarvetta ja mahdollistaa useampien yritysten sijoittumisen samoihin kiinteistöihin keskeisille alueille. Muutos voi lisätä Helsingin keskustassa työssäkäyvien määrää, vaikka osa työntekijöistä kävisi jatkossa toimistolla harvemmin kuin ennen pandemiaa. Edessä näyttää olevan jatkuvan muutoksen, kokeilujen ja asteittain muokkautuvien tilankäyttötapojen aikakausi.
Toimistomarkkinoilla on nähtävissä jo aiemmin käynnistyneen seudullisen polarisoitumiskehityksen voimistumista erityisen hyvien ja vähemmän kiinnostavien sijaintipaikkojen välillä. Ydinkeskustan ja keskeisten aluekeskustojen arvioidaan säilyttävän asemansa houkuttelevina työpaikka-alueina. Samalla työnteon monipaikkaisuus voi lisätä kysyntää toimitiloille ja palveluille asuntovaltaisilla alueilla sekä kysyntää suuremmille asunnoille, joihin on järjestettävissä tilaa työnteolle. Entistä korkealaatuisempien tilojen vahva kysyntä nostaa niiden neliövuokria samaan aikaan kuin heikompilaatuisten tilojen vuokriin kohdistuu laskupaineita.