Asuinalueiden houkuttelevuus ja asumisen muutokset
Helsingin asuinalueet ovat monipuolisia ja viihtyisiä. Palvelujen saavutettavuus on hyvä. Alueiden sosiaaliset erot ovat kuitenkin selkeitä ja osin kasvaneet.
Toimintaympäristön muutoksista talouden epävarmuudet, korkojen ja rakentamisen hinnan nousu sekä kiihtynyt inflaatio ovat hyydyttäneet rakentamista. Muutokset ovat heijastuneet asuntorakentamisen aloituksiin ja erityisesti lupiin, mutta valmistuneiden asuntojen määrä on Helsingissä edelleen hyvällä tasolla. Asuntokauppa on hiljentynyt, ja asuntojen hintakehitys on kääntynyt negatiiviseksi sen myötä.
Kaupungistumiskehitys jatkuu koronapandemian jälkeen. Riskinä on, että pandemian aiheuttamat vaikutukset syventävät alueiden välisiä sosiaalisia eroja.
1. Asuinalueiden monipuolisuus ja hyvä palvelutarjonta
Helsingillä on paljon vahvuuksia, jotka tekevät kaupungista houkuttelevan asuinpaikan. (Lue lisää: Urbaanin elämän vetovoimatekijät Helsingin vahvuutena.) Helsingissä on monipuolisesti työ- ja opiskelumahdollisuuksia sekä runsaasti vapaa-ajan tarjontaa. Asuinalueet ovat omaleimaisia ja asuntokannaltaan monipuolisia. Kansainvälisesti verraten Helsingissä korostuvat hyvä elämänlaatu, turvallisuus sekä lyhyet etäisyydet ja helppo liikkuminen. Palvelutarjonta ja julkisen liikenteen kattavuus on lähes kaikilla alueilla hyvä. Esimerkiksi 56 prosenttia helsinkiläisistä asuu 15 minuutin kävelyetäisyydellä ja 97 prosenttia 15 minuutin pyöräilyetäisyydellä lähimmästä liike- ja palvelukeskustasta. Neljä viidestä helsinkiläisestä saavuttaa lähimmän liike- ja palvelukeskuksen julkisella liikennevälineellä 20 minuutissa. Myös viheralueilla, virkistys- ja liikuntapaikoilla sekä kulttuuri- ja vapaa-ajan palveluilla on merkittävä vaikutus asuinalueiden viihtyisyydelle. Viheralueiden saavutettavuus on Helsingissä erittäin hyvä: 98 prosenttia asukkaista asuu 300 metrin kävelyetäisyydellä lähimmästä viheralueesta. Suurin osa helsinkiläisistä asukkaista kokee asuinalueensa viihtyisäksi.
2. Alueiden sosiaaliset erot selkeitä
Asuinalueiden väliset sosioekonomiset ja etniset erot ovat Helsingissä kansainvälisesti vertailtuna kohtalaisen maltillisia eli segregaatio on vielä maltillista. Kansallisessa mittakaavassa erot naapurustojen hyvinvoinnissa ovat kuitenkin merkittävät. Esimerkiksi kotitalouksien keskituloissa ja aikuisväestön koulutustasossa havaittavat alueelliset erot ovat Helsingin sisällä yhtä suuret kuin vastaavat erot koko Suomen kuntien välillä. (Lue lisää: Alueellinen ja väestöryhmittäinen hyvinvointierojen kasvu.) Myös ulkomaalaistaustaisten alueittaisissa osuuksissa on kaupungissa suuria eroja, jotka ovat olleet kasvussa 1990-luvulta lähtien.
Alueiden väliset sosioekonomiset ja etniset erot kääntyivät Helsingissä kasvuun 1990-luvun laman ja sitä seuranneen taloudellisen nousukauden aikana. 2000-luvun kuluessa erot ovat jatkaneet hidasta kasvua. Eriytyminen on syvempää joidenkin ikä- ja väestöryhmien osalta: etenkin lasten elinympäristöt ovat eriytyneet aikuisväestöä voimakkaammin. Toisin sanoen lapset elävät aikuisia todennäköisemmin ympäristössä, jossa suuri osa muista lapsista tulee samankaltaisista perhetaustoista.
Eriytymistä voidaan kuvata esimerkiksi erilaisuusindeksillä, joka kertoo, monenko prosentin vertailtavista ryhmistä tulisi siirtyä toisille alueille, jotta alueiden väliset erot häviäisivät. Esimerkiksi alimpaan ja ylimpään tuloviidennekseen eli kvintiiliin kuuluvien kotitalouksien välinen erilaisuusindeksin arvo on Helsingin osa-alueiden välillä noin 0,4 (ks. kuvio alla). Tämä tarkoittaa käytännössä sitä, että jos noin 40 prosenttia näihin tuloryhmiin kuuluvista muuttaisi toiselle alueelle, osa-alueiden välinen segregaatio tällä mittarilla häviäisi. Erilaisuusindeksien lisäksi alueellista eriytymistä voidaan tarkastella esimerkiksi seuraamalla pienituloisimpien alueiden kehitystä suhteessa kaupungin keskiarvoon. Erot ovat tälläkin mittarilla viime vuosina kasvaneet. Riskinä on, että koronapandemian jälkeensä jättämät taloudelliset ja sosiaaliset vaikutukset vahvistavat alueellista eriytymistä tulevaisuudessa entisestään.
3. Alue-erot vaikuttavat palvelutarpeisiin ja muuttopäätöksiin
Asuinalueiden erot asukasrakenteessa ja hyvinvoinnissa heijastuvat palvelutarpeisiin, kuten terveydenhuoltoon, ja näkyvät varsin suurina eroina mm. koulujen ja päiväkotien oppilasrakenteissa sekä asukkaiden turvallisuudentunteessa. Helsinkiläiset kokevat kaupunkinsa yleisesti ottaen hyvin turvalliseksi, ja alueiden väliset erot koetussa turvallisuudessa ovat pysyneet ennallaan. Erot ovat kuitenkin suurimmillaan yhä yli kymmenkertaiset turvattomuutta viikonloppuiltaisin omalla asuinalueellaan kokevien osuuksissa.
Erot koetussa – tai oletetussa – asuinympäristön laadussa ja maineessa vaikuttavat asukkaiden muuttopäätöksiin. Alueelliset sosiaaliset erot sekä alueiden myönteisen identiteetin tukeminen edellyttävätkin kaupungilta aktiivisia toimia. Muutoin riskinä on, että segregaatiosta tulee itseään vahvistava kierre, jossa hyväosainen väestö karttaa yhä selvemmin joitakin alueita. Eriytymisen kierteitä voi ruokkia myös esimerkiksi koulujen sosiaalinen eriytyminen, jonka on todettu vaikuttavan lapsiperheiden muuttopäätöksiin.
4. Asuntojen hinta houkuttelevuuden mittarina
Alueiden houkuttelevuuteen vaikuttavat olennaisesti myös erityyppisten asuntojen saatavuus sekä hinta. Asumisen hinnat ovat erkaantuneet Helsingin keskustassa ja sen lähialueilla huomattavasti korkeammaksi kuin lähiövyöhykkeellä tai muualla Suomessa. Asuntojen hinnat ovat nousseet koko 2000-luvun ajan, ja erityisen nopeaa nousu on ollut 2010-luvulla. Toisaalta Helsingissä on edelleen alueita, joilla asuntojen hinta on lähempänä Helsingin seudun edullisempien kuntien tasoa. Kuitenkin heikko kuluttajaluottamus, inflaatio, asuntolainojen korkojen nousu ja yleinen asumisen kustannusten nousu näkyvät asuntokaupan hiljentymisenä ja sitä seuranneena asuntojen hintojen laskuna.
Asuntosijoittamisen yleistymisellä on ollut oma vaikutuksensa asuntojen kysyntään ja hintoihin Helsingissä. Eri asuinalueet houkuttelevat erilaisia sijoittajia puoleensa. Keskustan lähistöllä sijoittajia kiinnostavat tulevaisuuden myyntituotot, kun taas lähiöissä sijoittajia vetää puoleensa tasainen vuokratuotto pitkällä aikavälillä. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen määrä ja osuus kasvavatkin Helsingin asuntokannassa nopeimmin tällä hetkellä, mikä voi vaikuttaa asuinalueiden hallintamuotojakaumaan jatkossa. Vuokrataso on eriytynyt Helsingissä voimakkaasti vapaarahoitteisen ja ARA-vuokra-asuntokannan välillä. Tästä huolimatta vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja on Helsingissä edelleen tarjolla noin puolta enemmän kuin pandemiaa edeltäneenä aikana. Tähän on vaikuttanut valmistuneiden asuntojen määrä, mutta myös edellä kuvattu taloudellinen kehitys, jonka vuoksi asuntojen vuokraamisessakin kuluttajat ovat kenties arempia.
5. Asuntorakentaminen Helsingissä
Uusien asuntojen rakentamisella on olennainen vaikutus asuinalueiden elinvoimaisuuteen. Vanhemman asuntokannan alueilla asukkaiden määrä alkaa yleensä hitaasti vähentyä. Uusien asuntojen täydennysrakentamisella on siten mahdollista vaikuttaa asuinalueiden elinkaareen ja samalla vaikuttaa tasoittavasti alueiden välisiin sosioekonomisiin eroihin, kuten Myllypuron esimerkki osoittaa. Asuinalueiden elävyyttä voidaan tukea myös suunnittelemalla alueelle eri toimintoja ja asuntojen lisäksi työpaikkoja.
Helsingissä rakentamisen heikentynyt suhdanne ei ole vielä näkynyt yhtä dramaattisena laskuna asuntoaloituksissa kuin muualla Suomessa ja valmistuneiden asuntojen määrä on säilynyt hyvällä tasolla. Rakennusluvitettujen asuntojen määrä on laskenut selvästi kahden edeltävän vuoden tasosta. Helsingissä tavoitellaan vuosittain 8 000 asunnon rakentamista asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelman (AM-ohjelma) mukaisesti. Vuonna 2023 kaupunkiin valmistui lähes 8 200 asuntoa ja AM-ohjelmakauden mukainen vuosituotantotavoite saavutettiin. Asuntotuotannon aloituksia oli vuoden aikana noin 5 000 asunnon verran ja rakennusluvitettuja asuntoja 4 400. Rakenteilla olevien asuntojen määrä on laskenut ollen vuoden 2023 lopun tilanteessa noin 7 000 asunnon tuntumassa. Mainitut seikat ennakoivat alkavan ja valmistuvan asuntotuotannon määrän laskua Helsingissä ainakin tuleville lähivuosille.
Uusista alueista asuntoja valmistui vuonna 2023 runsaasti Pasilaan ja myös Jätkäsaareen sekä Kalasatamaan keskittyi uutta asuntotuotantoa. Suurten aluerakentamisen projektialueiden ulkopuolella asuntoja valmistui eniten Oulunkylän ja Vuosaaren peruspiireihin.
Vaikka Helsingin asuntokunnista puolet on yksin asuvia, Helsingin asuntotuotannon keskikoko ei ole viime vuosina pienentynyt yhtä selvästi kuin Espoossa ja Vantaalla. Asuntojen keskipinta-ala on kuitenkin laskenut myös Helsingissä, ja pieniä asuntoja on tuotettu aiempaa enemmän. Asuntojen keskikoon pienenemisellä voi olla vaikutusta kaupungin houkuttelevuuteen asuinpaikkana, mikäli asuntotarjonta ei vastaa nykyisten asukkaiden ja potentiaalisten Helsinkiin muuttavien uusien asukkaiden toiveita.
6. Asuntokaupan hiljeneminen heijastuu asuntojen hintoihin
Etä- ja hybridityön lisääntyminen ja siitä kumpuava tilantarve on voinut muuttaa asumistoiveita. Rivitaloasuntojen kauppa kasvoi Helsingissä erityisesti vuonna 2020, mutta jonkin verran myös vuonna 2021, ohittaen näin aiemmat ennätysluvut. Vuoden 2022 viimeisellä neljänneksellä tähän tuli kuitenkin muutos, ja osakeasuntojen kauppa lähti hiljenemään. Asuntokauppa kävi hiljaisena vuoden 2023 ajan ja jäi lähes kolme tuhatta asuntoa vähäisemmäksi viimeisen viiden vuoden keskiarvosta. Asuntokaupan hiljenemiseen ovat vaikuttaneet niin ikään heikko kuluttajaluottamus, inflaatio, asuntolainojen korkojen nousu ja asumisen sekä yleisen kustannustason nousu.
Näiden seurauksena asuntojen hintakehitys kääntyi laskuun. Kuitenkin alkuvuodesta 2022 asuntokauppaa käytiin edellisen vuoden ennätystasolla, joka nostaa asuntokaupan vuotuisen lukumäärän lähelle koronaviruspandemiaa edeltävää aikaa sekä lähinnä tasaannutti koko vuoden hintakehityksen edellisen vuoden tasolle. Vuonna 2023 asuntojen hinnat kuitenkin laskivat heikentyneen asuntokaupan myötä kahdeksalla prosentilla, mikä oli Suomen suurimmista kaupungeista voimakkain asuntojen hinnanlasku.
Vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja on vapaana tai vapautumassa Helsingissä edelleen yli puolet enemmän kuin koronapandemiaa edeltävänä aikana. Tämä ei juurikaan ole vaikuttanut vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrakehitykseen kuin ajoittaisena uusien sopimusten vuokrien laskuna. Sen sijaan vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen heikko kysyntä on vaikuttanut omistusasuntojen sijoittajakysyntään ja näin ollen heijastunut kokonaisuudessaan asuntokauppaan.
Keskeinen tekijä Helsingin alueiden houkuttelevuudelle on jatkossakin asuntojen hinta- ja vuokrakehitys. Asumisen kalleus ja ahtaus voivat vaikuttaa Helsingin kykyyn houkutella työvoimaa. Jo nyt erityisesti pienipalkkaisilla voi olla vaikeuksia löytää Helsingistä kohtuuhintaista asumista. Erityisen suosittujen asuinalueiden nopeasti nousevat hinnat voivat heikentää myös keskituloisten perheiden mahdollisuuksia löytää sopivaa asuntoa toivomastaan asuinympäristöstä. Jatkuessaan kehitys voi heikentää koko kaupungin houkuttelevuutta asuinpaikkana ja syventää asuinalueiden välisiä sosioekonomisia eroja.