Monikeskuksinen kaupunkirakenne ja keskusta-alueiden kehitys
Helsingin keskusta ja aluekeskustat kasvavat ja tiivistyvät. Kantakaupunki on laajentunut entisille satama- ja teollisuusalueille. Palvelut ja työpaikat ovat sijoittuneet keskuksiin ja erillisille työpaikka-alueille.
Koronapandemia hiljensi kaupunkien keskustoja eikä liikkuminen ole palautunut ennalleen. Aluerakenteen tiivistyminen jatkuu edelleen erilaisten kehityshankkeiden ja investointien edistämänä. Yritysten sijainnin ja toimitilojen tarve on muuttunut hybridityöskentelyn aikakaudella.
Keskusta-alueet ovat edelleen vetovoimaisia. Resilienssin merkitys ja muutoksiin varautuminen muutoksiin korostuu. Kaupunkitilan ja ranta-alueiden avautuminen sekä joustava ja uudenlainen käyttö lisääntyy.
1. Monikeskuksinen kaupunki
Helsinki on kasvava monikeskuksinen kaupunki, jonka ydinkeskusta ja sitä ympäröivä kantakaupunki sekä useat aluekeskustat muodostavat verkostomaisen tiivistyvän kokonaisuuden. Ydinkeskustalla ja kantakaupungilla on keskeinen rooli koko Helsingin seudun tärkeimpänä palvelu- ja työpaikka-alueena. Myös aluekeskustat ovat merkittäviä palvelu- ja työpaikkakeskittymiä sekä liikenteen solmukohtia. Näiden lisäksi Helsingissä on merkittäviä työpaikkakeskittymiä esikaupunkien yritysalueilla. Keskusta-alueiden moninaisuus tukee kaupungin elinvoimaisuutta ja muutoskykyä.
2. Ydinkeskusta muuttuu ja kehittyy
Helsingin ydinkeskusta on koko maan merkittävin liike-elämän, hallinnon, työpaikkojen sekä ainutlaatuisten kulttuurin ja vapaa-ajan palveluiden keskittymä. Keskusta-alueen vahvuuksia ovat erinomainen saavutettavuus joukkoliikenteellä, ainutlaatuinen elinkeinojen ja työpaikkojen kirjo, monipuoliset palvelut sekä elämyksellisyys ja viihtyisäksi koettu kaupunkiympäristö. Ydinkeskustan miljöössä korostuvat eri-ikäiset laadukkaat rakennukset ja julkinen kaupunkitila, johon puistot ja merellisyys tuovat omat erityispiirteensä. Keskusta on haluttu sijaintipaikka erityisesti asiantuntija- ja B2B-yritysten, erikoiskaupan ja ravintolapalvelujen keskuudessa.
Koronapandemian myötä tapahtuneet muutokset ovat vähentäneet ydinkeskustan alueella liikkumista ja asiointia. Alueella vierailevien määrä on vähentynyt koronakriisiä edeltävästä ajasta, mikä on heikentänyt keskustan palveluiden kysyntää. Ydinkeskustan kehitykseen on vaikuttanut myös kaupan alalla ja erityisesti erikoiskaupassa tapahtuva murros, joka oli käynnissä jo ennen koronapandemiaa.
Helsingin ydinkeskustan kehitys ei kuitenkaan ole hiipunut. Ydinkeskustassa ja kantakaupungissa on suunnitteilla ja käynnissä merkittäviä liikennehankkeita, toimitilojen kehittämistä ja rakentamista sekä laajoihin alueisiin vaikuttavia kehittämishankkeita. Näiden odotetaan lisäävän aktiviteetteja alueella ja vahvistavan siten keskustan elinvoimaa. Merellisyys ja ranta-alueiden avautuminen kaupunkilaisille erottaa Helsingin keskustan kauppakeskuksista ja monista muista ajanviettoon sopivista alueista.
3. Aluekeskustat ovat merkittäviä palvelu- ja työpaikkakeskittymiä
Helsingin aluekeskustoja yhdistää runsas työpaikka- ja palvelutarjonta sekä sijainti raideliikenteen asemien yhteydessä. Kaikki asemanseudut eivät kuitenkaan nykyisellään vastaa riittävästi alueelliseen ja paikalliseen palvelutarpeeseen esimerkiksi kaupallisten palveluiden osalta. Myös asemanseutujen epäsiisteys sekä koettu turvattomuus vaikuttavat joillakin alueilla asukkaiden liikkumiseen ja asiointiin. Osa asemanseuduista kehittyy lähivuosina huomattavasti uusien raideliikenneyhteyksien, täydennysrakentamisen sekä kaupunkiuudistushankkeiden edetessä. Helsingin aluerakenne muuttuu entistä verkostomaisemmaksi ja aluekeskustojen asema vahvistuu. Samalla syntyy uusia aluekeskustoja, joista esimerkkinä voi mainita Koivusaaren.
Koronapandemian vaikutukset liikkumiseen ja kaupunkitilan käyttöön näkyivät myös keskeisillä työpaikka-alueilla liikkuvien määrän vähentymisenä. Sen sijaan asuinalueilla päivisin oleskelevien määrä on kasvanut selvästi pandemiaa edeltävään aikaan verrattuna. Erityisesti päivittäistavarakauppa on kasvattanut myyntiään aluekeskustoissa, kun kaupunkilaiset ovat viettäneet aiempaa enemmän aikaa kotona ja hyödyntäneet lähialueiden palvelutarjontaa.
4. Virkistys- ja kulttuuripalvelut tukevat elinvoimaisuutta
Kävelyetäisyydellä sijaitsevat hyvät lähipalvelut sekä kulttuuri-, liikunta- ja ulkoilumahdollisuudet vahvistavat alueiden elinvoimaisuutta ja mielikuvaa sekä nostavat alueiden kiinnostavuutta asuinpaikkana. Eurooppalaiset esimerkit mm. Lyonista, Barcelonasta ja Kööpenhaminasta osoittavat, että vanhojen kaupunkialueiden elinvoimaisuutta voidaan parantaa investoimalla kulttuurin ja vapaa-ajan palveluihin. Julkinen, kaikille avoin kaupunkitila ja uudenlaiset tavat käyttää sitä lisäävät kaupungin elämyksellisyyttä. Historialliset kerrostumat vahvistavat alueiden identiteettiä.
Helsingin yliopistojen ja korkeakoulujen kampukset sekä kasvuyrityskampukset ja vapaa-ajan palvelut vahvistavat nekin omalta osaltaan Helsingin keskustan ja aluekeskustojen vetovoimaisuutta. Myös liikenteen, logistiikan ja liikkumistapojen muutokset vaikuttavat Helsingin kaupunkitilaan ja aluerakenteeseen lähitulevaisuudessa. (Lue lisää: Liikkumistapojen, liikenteen ja logistiikan muutos.)
5. Muutoksia kiinteistömarkkinoilla
Suomalainen kiinteistö- ja rakennusala on vuoden 2022 aikana koko maailmantalouden tavoin siirtynyt yli vuosikymmenen kestäneestä ennätysmatalien korkojen ja inflaation sekä korkean likviditeetin ympäristöstä uuteen ja monin tavoin vaikeasti ennakoitavaan toimintaympäristöön. Kohoavat kustannukset voivat kasvattaa vuokralaisten paineita hakeutua pienempiin ja edullisempiin tiloihin. Samaan aikaan kun vuokrien kehitys näyttäytyy entistä epävarmempana, nousevat kiinteistönomistajien kustannukset vääjäämättä. Kiinteistösijoittajien nettotuottoihin kohdistuu paineita sekä vuokratuottojen laskun että kustannusten nousun kautta.
Koronapandemian aiheuttamat muutokset ovat vaikuttaneet ydinkeskustan palveluihin ja aiheuttaneet volatiliteettia liiketilojen käyttöasteessa. Eri alojen asiantuntijat arvioivat yrityskohtaisen toimistotilakysynnän vähentyvän, kun etä- ja monipaikkainen työskentely vakiinnuttaa asemaansa osana työn tekemisen tapoja. Tämä voi vähentää yksittäisten yritysten toimistopinta-alan tarvetta ja mahdollistaa useampien yritysten sijoittumisen samoihin kiinteistöihin keskeisille alueille. Edessä näyttää olevan jatkuvan muutoksen, kokeilujen ja asteittain muokkautuvien tilankäyttötapojen aikakausi.
Toimistomarkkinoilla on nähtävissä jo aiemmin käynnistyneen seudullisen polarisoitumiskehityksen voimistumista erityisen hyvien ja vähemmän kiinnostavien sijaintipaikkojen välillä. Ydinkeskustan ja keskeisten aluekeskustojen arvioidaan säilyttävän asemansa houkuttelevina työpaikka-alueina. Entistä korkealaatuisempien tilojen vahva kysyntä nostaa niiden neliövuokria samaan aikaan kuin heikompilaatuisten tilojen vuokriin kohdistuu laskupaineita.