Kuva: Helsingin kaupunki / http://www.uuttahelsinkia.fi/.

Helsingin asuntokanta

Helsingissä oli vuoden 2015 lopussa noin 350 000 asuntoa. Asuntokanta on vuosina 2013–2015 kasvanut keskimäärin 1,4 prosenttia vuodessa. Asuntokannan koon vuoksi kasvu on ollut hieman hitaampaa kuin muissa pääkaupunkiseudun kunnissa, vaikka noin puolet pääkaupunkiseudulle viime vuosina valmistuneista asunnoista sijaitseekin Helsingissä.

Helsinkiläinen asuntokanta on kerrostalovaltaista (86 %), pienasuntovoittoista (59 % asunnoista 1−2 h+k/kk) ja vuokra-asuntovaltaista (46 %).  Pienten asuntojen osuudet ovat suurimpia vuokra-asuntokannassa, sillä esimerkiksi yksiöistä noin kaksi kolmannesta on joko vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja tai ARA-vuokra-asuntoja. Omistusasuminen on puolestaan yleisin hallintaperuste kolmen tai useamman asuinhuoneen asunnoissa. Vuoden 2015 lopussa helsinkiläisen asunnon keskikoko oli 63,3 neliömetriä.

1960- ja 1970 luvuilla rakennettujen asuntojen osuus on Helsingissä korkea, yhteensä 29 prosenttia asuntokannasta. Myös ennen vuotta 1940 rakennettujen asuntojen osuus (19 %) on Helsingissä korkea, huomattavasti korkeampi kuin muissa Suomen suurimmissa kaupungeissa.

Vuokra-asuminen on Helsingissä hieman omistusasumista yleisempää, joskin eri hallintaperusteiden suhteet vaihtelevat tilastoalueittain erityisesti asuntokannan iästä, vallitsevasta talotyypistä sekä alueen maanomistuksesta riippuen. Vuoden 2015 lopussa 42 prosenttia Helsingin asunnoista oli hallintaperusteeltaan omistusasuntoja ja 46 prosenttia vuokra-asuntoja. Vuokra-asuntokanta koostuu sekä vapaarahoitteisista vuokra-asunnoista, joiden osuus on noin 26 prosenttia asuntokannasta, että ARA- ja korkotukivuokra-asunnoista, joita on 20 prosenttia kaikista asunnoista. Kolme prosenttia Helsingin asunnoista on asumisoikeusasuntoja.

Asuntotuotanto tulee jatkossakin painottumaan kerrostalotuotantoon. Helsinkiläiset kotitaloudet ovat melko pieniä ja yhden hengen kotitalouksia on puolet kaikista kotitalouksista. Asumisväljyyden kasvattamista hidastaa sekä asumisen kalleus että muuttuvat asumispreferenssit.

Kaupungin asunto- ja maapoliittiset periaatteet

Kotikaupunkina Helsinki 2016 – Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelma (AM-ohjelma) hyväksyttiin kaupunginvaltuustossa 22.6.2016. Ohjelmassa on linjattu Helsingin kaupungin asunto- ja maapoliittiset periaatteet. Ohjelmassa on tavoitteet maapolitiikalle, tontinvaraukselle ja -luovutukselle, yleissuunnittelulle, asemakaavoitukselle ja asemakaavavarannolle, asuntotuotannon määrälle, hallinta- ja rahoitusmuodoille, kaupungin omalle asuntotuotannolle, asuntotuotannon huoneistotyyppijakauman ohjaamiselle, asuinalueiden elinvoimaisuudelle, asuntokannan ja asuntorakentamisen kehittämiselle, kaupungin omalle asuntokannalle sekä asukasrakenteen elinvoimaisuudelle. AM-ohjelman toteutumista seurataan vuosittain, ja ensimmäinen seurantaraportti merkittiin tiedoksi kaupunginvaltuustossa toukokuussa 2017.

Helsingin asuntotuotantotavoitetta on nostettu viime vuosina ja tällä hetkellä vuositavoite on 6 000 asuntoa. Vuoteen 2019 mennessä tulee luoda edellytykset nostaa asuntotuotannon määrä 7 000 asuntoon. Keskeisimmät haasteet asuntotuotannon nostamisen osalta ovat asemakaavavarannon riittävyys sekä kunnallistekninen valmius asuntotonteilla.

Kaupunkiympäristön toimiala vastaa muun muassa yleiskaavoituksesta, asemakaavoituksesta, tontinluovutuksesta sekä tonttien rakentamiskelpoisiksi saattamisesta. Uusi kaupungin kehittämistä pitkäjänteisesti ohjaava yleiskaava hyväksyttiin kaupunginvaltuustossa 26.10.2016. Sillä halutaan varmistaa edellytykset kaupungin kasvulle, asuntotuotannolle ja elinkeinoelämälle. Vuonna 2016 kaupunkisuunnittelulautakunta käsitteli ennätysmäärän kaavaehdotuksia. Asumisen asemakaavaehdotuksissa (35 kpl) oli lähes 830 000 kem2 uutta tonttimaata, joista puolet tuli kolmelta suurimmalta kaava-alueelta. Asemakaavoja lainvoimaistui 433 953 kem2. Kaupunki luovuttaa asuntotontteja myymällä ja vuokraamalla, vuonna 2016 yhteensä 144. Kaupunki järjesti vuonna 2016 yleisen asuntotonttihaun, jossa varattiin yli 250 000 kem2 asuinrakennusoikeutta. Tontteja varattiin säänneltyyn sekä sääntelemättömään tuotantoon. Vuoden 2016 lopussa kaupungilla oli varattuna tontteja noin 22 200 asunnon rakentamiseksi. Kaupunginkanslian talous- ja suunnitteluosasto vastaa aluerakentamisprojektien suunnittelun ja toteutuksen ohjauksesta, joka osaltaan varmistaa asuntotuotantotavoitteen toteutumista.

Asuntotuotanto

Asuntotuotanto vilkastui 2010 ja tuotannon määrä on pysynyt korkealla tasolla siitä lähtien. 4 000 valmistuneen asunnon määrä on ylitetty vuosina 2011−2016. Helsingissä rakennetaan monia vetovoimaisia uusia asuinalueita Länsisatamaan, Kalasatamaan, Kruunuvuorenrantaan ja Kuninkaantammeen. Pasilan rakentaminen on myös käynnistynyt. Projektialueiden vilkkaan asuntotuotannon rinnalla myös täydennysrakentamisalueelle valmistuneiden asuntojen määrä on pysynyt korkeana. Vetovoimaisimpia täydennysrakentamisalueen kohteita ovat olleet Lauttasaari ja Myllypuro. Asuntotuotanto on ollut keskimääräistä korkeammalla tasolla viime vuodet koko pääkaupunkiseudun alueella.

Strategiakaudella asuntotuotannon ennustetaan jatkuvan vilkkaana Länsisataman, Kalasataman, Kruunuvuorenrannan, Pasilan ja Kuninkaantammen projektialueilla. Täydennysrakentamisalueella erityishuomio kohdistuu Raide-Jokerin varren asuntohankkeisiin. Asuntorakentamishankkeita ennustetaan tuleville vuosille merkittävästi täydennysrakentamisalueella esimerkiksi myös Mellunmäkeen, Myllypuroon ja Meri-Rastilaan. Pääosa asuntotuotannosta toteutuu kaupungin omistamalle maalle, noin 60−70 prosenttia. Yleiskaavan asuntotuotantovaranto alkaa toteutumaan asuntoina pääosin vasta kymmenvuotisen asuntotuotantoennustekauden (2017−2026) jälkeen.

Yksilöllisyys ja yhteisöllisyys vaikuttavat asuntosuunnitteluun ja asuntokysyntään. Kasvavassa ja väestörakenteeltaan monipuolistuvassa kaupungissa voidaan olettaa asiakkaiden odotusten eriytyvän ja vaatimusten lisääntyvän.  Perinteisen asuntotuotannon rinnalle tarvitaan vaihtoehtoja. Kaupungin asuntorakentamisen kehittäminen on koordinoitu Kehittyvä kerrostalo -ohjelman alle.

Asuntojen hallinta- ja rahoitusmuodot

Helsingin asuntopolitiikan tavoitteena on ollut tasapainoinen kaupunkikehitys. Tähän liittyy olennaisesti asuntojen hallinta- ja rahoitusmuodot. Kaupungin hallinta- ja rahoitusmuototavoite on 25 prosenttia ara-vuokra-asuntoja, 30 prosenttia välimuodon asuntoja sekä 45 prosenttia sääntelemättömiä vuokra- ja omistusasuntoja. Projektimaisesti johdetuilla uusilla asuinalueilla asuntojen hallinta- ja rahoitusmuototavoite toteutuu lähes tavoitteiden mukaisena. Kaupungin sisäinen rakenne hallinta- ja rahoitusmuotojen osalta poikkeaa merkittävästi eri vuosikymmeninä rakennetuilla asuinalueilla.

Asuinalueiden eriytymiskehityksen ja palvelutuotannon näkökulmasta ara-vuokra-asuntojen korkea osuus aiheuttaa haasteita. Helsingissä ara-vuokra-asuntojen osuus pienaluetasolla vaihtelee 0−100 prosentin välillä. Pienalueita, joilla yli puolet asuntokannasta on ara-vuokra-asuntoja, on 23. Viime aikoina on kiinnitetty huomiota myös vuokra-asuntojen kokonaismäärän vaikutukseen asuinalueeseen. Vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen asukasvaihtuvuus on usein korkea toisin kuin ara-vuokra-asunnoissa ja se voi aiheuttaa rauhattomuutta asuinalueella. Hallinta- ja rahoitusmuotojen määrittelyssä on kiinnitetty huomiota asuinalueiden tasapainoiseen kehitykseen. Helsinki on pystynyt hillitsemään oman asunto-ja tonttipolitiikan turvin asuinalueiden eriytymiskehitystä.

Asumisen hinta

Asumisen hinta vaihtelee merkittävästi Helsingissä. Sekä asuntojen hinnat että vuokrat ovat nousseet viime vuosina ja alueiden välillä on tapahtunut eriytymistä. Erityisesti kantakaupungin alueella hinnat ja vuokrat ovat korkeita. Lähiövyöhykkeen hintataso on pysynyt maltillisempana. Omistusasuntojen hinnat ovat nousseet eniten kantakaupungissa ja läntisessä Helsingissä, vuokrat puolestaan ovat nousseet voimakkaammin kauempana keskustasta.

Hallinta- ja rahoitusmuotojen määrittelyllä mahdollistetaan myös kohtuuhintainen asuntotuotanto eri puolille kaupunkia. Hitas- ja muu välimuodon tuotanto sekä ara-vuokra-asuntotuotanto tuottavat kohtuuhintaisia asumisvaihtoehtoja esimerkiksi projektialueille, joilla vapaarahoitteisen asuntotuotannon hintataso on korkea. Asumisoikeusasunnoilla on puolestaan tärkeä merkitys myös täydennysrakentamisalueilla hallinta- ja rahoitusmuotojakauman monipuolistamisessa ja esimerkiksi ikäihmisten asumisvaihtoehtona.

Suhdannevaihtelut ovat aina vaikuttaneet merkittävästi asuntotuotantoon. Tällä hetkellä korkeaa asuntotuotantotasoa ylläpitävät kotitalouksien kysyntä ja väestönkasvu sekä institutionaalisten omistajien asuntokannan kasvattaminen ja rahastosijoittajien siirtyminen asuntosektorille. Asuntojen omistus on kannattava sijoitus, joka näkyy erityisesti asuntomarkkinoille tulleiden rahastojen määrässä. Vapaarahoitteisen vuokratuotannon määrä on ollut korkea. Vuokra-asuntotuotannossa on tapahtunut merkittävä käänne viime vuosina kun perinteiset yleishyödylliset toimijat ovat siirtyneet tuottamaan hintatasoltaan merkittävästi kalliimpia vapaarahoitteisia vuokra-asuntoja. Lisääntyneen vuokratuotannon keskeinen tavoite on tuoda lisää tarjontaa voimakkaan kysynnän alueella ja siten osaltaan pyrkiä vaikuttamaan vuokratason nousun hillitsijänä.

Asuinalueiden kehittäminen

Asuinalueiden tasapainoisen kehityksen varmistaminen on keskeisessä roolissa jatkossa. Suurempien muutosten aikaansaaminen asuinalueilla vaatii alueellista täydennysrakentamisen ja siihen kytkeytyvien muiden hankkeiden suunnittelua, suurempia toteuttamiskokonaisuuksia ja projektimaisesti johdettua toimintaa. Myllypuron kehittäminen on yksi hyvä esimerkki kokonaisvaltaisesta uudistamisesta. Asuinalueiden kehittäminen vaatii pitkäjänteistä työtä ja alueelle kohdennettuja toimia. Lähiörahastosta on jaettu vuosittain noin viisi miljoonaa erilaisiin julkisen ympäristön parantamishankkeisiin. Tämä on lisännyt asuinalueiden viihtyisyyttä erityisesti täydennysrakentamisalueella. Helsingin kaupunki oli vuosina 2013−2015 mukana valtion asuinalueohjelmassa, jonka kautta saatiin kehittämis- ja investointiavustuksia täydennysrakentamisen edellytysten parantamiseen, asuinympäristöjen laadun parantamiseen sekä demokratiatiloihin. Valtion lähiöohjelmista alkanut asuinalueiden kehittämisrahoitus päättyi asuinalueohjelman myötä.

Asuinalueiden kehittäminen ja erityisesti asuinalueiden eriytymiseen liittyvien haasteiden ratkaiseminen ei kuitenkaan liity vain fyysisen ympäristön parantamiseen. Kasautuvat sosiaaliset ongelmat tarvitsevat uudenlaista toimintamallia. Helsingissä on toiminut vuodesta 1996 lähtien lähiöprojekti. Lähiöprojektin toimintarahalla on voitu tukea eri alueilla pieniä hankkeita esimerkiksi eriytymiskehityksen vähentämiseksi. Suurempien muutoksien aikaansaaminen alueilla vaatii pitkäjänteistä työtä. Helsingin alueiden haasteet vaihtelevat ja kohdennetut toimet kunkin alueen haasteisiin auttavat alueen kehittämistä parhaiten eteenpäin. On myös pidettävä huolta siitä, että raideliikenteen ulkopuolelle jääville alueille pystytään varmistamaan hyvät joukkoliikenneyhteydet. Toisaalta on myös merkkejä kaupunginosien gentrifikaatiosta ja sosiaalisen statuksen muuttumisesta. Helsinkiläiset ovat keskimäärin hyvin ylpeitä alueistaan. Esimerkiksi nuoret viihtyvät omalla asuinalueellaan. Selvitysten perusteella helsinkiläisiä nuoria yhdistää kavereiden tärkeys, omalla asuinalueella viihtyminen, ”kiva” vapaa-ajan keskeisenä odotuksena ja tarve omaan identiteettiin sopivista tiloista. (Nuorisoasiainkeskus 2015.) Identiteetin ja elämäntilanteen merkitys asuinalueen valinnassa onkin suuri: esimerkiksi opiskelijanuorten toiveena on asua kantakaupungin ja Kallion alueella valmistumisensa jälkeen ja vastaavasti itäisen ja pohjoisen suurpiirien asuinalueet eivät ole mieluisia asuinalueita (Alsuhail 2017).

Monilla Helsingin alueilla koettu turvallisuus on systemaattisesti parantunut (Keskinen, Laihinen 2017, 44). Kalliossa ja Alppiharjussa pitkään jatkunut väestörakenteen muutos (gentrifikaatio) selittää parantunutta tilannetta. Myös uudisrakentamisen kohteena olleet alueet ovat parantaneet ”asemiaan” vuosiin 2009 ja 2012 verrattuna. Tällaisesta on esimerkkinä Myllypuro, jossa ostoskeskusalue on rakennettu uudelleen. Myös Myllypuroa ja Jakomäkeä myöhemmin rakennetuilla, lapsiperhevaltaisilla alueilla kuten Latokartanossa ja Vuosaaressa kehitys on ollut myönteinen.

Asuntojen kysyntään ja siten omistusasuntojen hintatasoon vaikuttaa voimakkaasti sijainti. Helsingin kaupunkirakenne tiivistyy jatkossa yhä enemmän. Tuleva rakentaminen kohdistuu entistä enemmän täydennysrakentamisalueille. Tämä merkitsee sitä, että etenkin kaavoitusprosessien vuorovaikutukseen on panostettava. Ilman hyvää ja toimivaa vuoropuhelua voi kaavoitusprosessi hidastua merkittävästi ja tällä voi olla vaikutuksia kaupungin kaavoitustavoitteiden saavuttamiseen. On kyettävä aikaisempaa parempaan ennakointiin ja varhaisen vaiheen vuorovaikutukseen. Kaupunkiasumisen arvostus on ollut kasvussa eikä tällä hetkellä ole näköpiirissä merkkejä tämän muuttumisesta. Asuntojen hintakehitys osoittaa, että urbaania asumista hyvän joukkoliikennesaavutettavuuden alueilla arvostetaan.

Ikääntyvien kotona asumisen mahdollistaminen

Ikääntyvien kotona asumisen mahdollistaminen on yksi kaupungin tavoitteista. Helsinkiläisistä 65–74-vuotiaista 99 prosenttia asui omassa kodissaan vuonna 2014, 75 vuotta täyttäneistä 92 prosenttia. Kotonaan asuvien osuus on lisääntynyt vuodesta 2010 vuoteen 2014. Suurin muutos on tapahtunut 85 vuotta täyttäneiden kohdalla, heillä kotonaan asuminen on lisääntynyt viidellä prosenttiyksiköllä. Erot Helsingin ja koko Suomen välillä ovat hyvin pieniä. Hisseillä on tärkeä merkitys ikääntyvien kotona asumisen mahdollistamisessa. Valtio ja Helsingin kaupunki tukevat hissien rakentamista vanhoihin kerrostaloihin. Valtion nykyinen avustus on 45 % ja kaupungin 10 %. Kaupungin hissiprojekti neuvoo hissin hankkimisessa vanhaan kerrostaloon. 

Lainsäädännön vaikutukset

Valtiolla on hallituskauden aikana käynnissä monia asumiseen liittyviä lainsäädäntöuudistuksia. Asuntopoliittisesti voimaan tulleista uudistuksista merkityksellisin on tulorajojen palaaminen ara-vuokra-asuntoihin. Pienituloisten keskittyminen ara-vuokra-asuntoihin lisää asuinalueiden eriytymiskehitykseen ja palvelutuotantoon liittyviä haasteita. Jo nyt asuinalueiden eriytyminen on Helsingissä selväpiirteistä ja huono-osaisuuden alueellinen keskittyminen on lisääntynyt. Valtio uudistaa tulevina vuosina asumisoikeusjärjestelmää ja pitkän korkotuen järjestelmää. Kaupunki on antanut lausuntonsa kaavailluista uudistuksista.

Kaupungilla on tytäryhtiöidensä kautta omistuksessa palveluasumista eri erityisryhmille. Tämän lisäksi kaupunki omistaa suoraan tai tytäryhtiöidensä kautta sosiaali- ja terveysviraston asiakkaille vuokrattuja tukiasuntoja. Maakuntauudistus tulee vaikuttamaan tämän asuntokannan hallinnointiin.

Lähes 0-energiarakentamiseen on saatu kansalliset tavoitearvot. Rakentamisen laadun suunnitelmallinen parantaminen on yhteinen tavoite kaupungin omassa toiminnassa. Energia- ja ilmastosopimukset ohjaavat rakennusten suunnittelua ja käyttöä.

Helsingin kaupungin asunto-omaisuus

Helsingin kaupunki omistaa yhteensä noin 59 000 asuntoa. Asunto-omaisuutta on kaupungin suorassa omistuksessa ja tytäryhtiöiden omistuksessa. Kaupungin suoraan omistamaa asuntokantaa hallinnoi kaupunkiympäristön toimialan rakennukset ja yleiset alueet palvelukokonaisuus. Kaupunki omistaa asuntoja asuntopoliittisten tavoitteiden toteuttamiseksi. Asunto-omaisuus on rakennettu tai hankittu kaupungin omistukseen määrätyn kaupungin asuntopoliittisen tehtävän toteuttamiseksi.

Asuntoja omistavia tytäryhtiöitä ovat Helsingin kaupungin asunnot Oy (Heka), Helsingin asumisoikeus Oy (Haso), Oy Helsingin Asuntohankinta Ab sekä KOy Auroranlinna. Asuntoyhtiöitä, jotka omistavat asuntoja, joiden hallinnointi on kaupunkiympäristön toimialan tehtävä, ovat KKOy Helsingin korkotukiasunnot, ns. lyhyen korkotuen asuntoyhtiöt, KKOy Parmaajanpuisto, As Oy Paciuksenkatu 4. Pääosa (80 %) Helsingin asunto-omaisuudesta on Helsingin kaupungin asunnot Oy:n (Heka) asuntokannassa.

Asumisen ja siihen liittyvän maankäytön toteutusohjelmassa 2016 on asetettu tavoitteita koskien kaupungin omaa asuntokantaa. Tavoitteet ovat:

• Kaupungin oman asuntokannan ylläpidosta, arvon ja kunnon säilymisestä sekä vuokran ja käyttövastikkeen kohtuullisena pitämisestä huolehditaan

• Vuokra-asuntojen asukasvalinnassa pyrkimyksenä on monipuolinen ja alueellisesti tasapainoinen asukasrakenne

• Kaupungin asunto-omaisuuden hallinnan kehittämistä jatketaan, Hekan hallinnon kehittämistä jatketaan

Helsingin kaupungin asunnot Oy:n (Heka) asunnot ovat valtion tukemaa vuokratuotantoa. Asukasvalinnassa noudatetaan valtion tukemien vuokra-asuntojen lainsäädännöstä tulevia asukasvalintaperiaatteita. Pieni osa Hekan asunnoista on kaupungin ja yhtiön omien työntekijöiden palvelussuhdeasuntokäytössä. Heka Erityisasuntojen asuntokanta on kokonaan erityisryhmäkäytössä. Heka erityisasuntojen asunnot ja palvelutilat on vuokrattu sosiaali- ja terveysvirastolle ja edelleen vuokrattu asiakasryhmille joko kaupunkiympäristön toimialan tai sosiaali- ja terveystoimialan toimesta. Sosiaali- ja terveystoimiala vastaa vanhusten monipuolisten palvelukeskusten asuntojen vuokrauksesta asukkaalle, muut asunnot ovat kaupunkiympäristön rakennukset ja yleiset alueet palvelukokonaisuuden välivuokraamia asukkaalle.

Oy Helsingin Asuntohankinta Ab:n asuntokannasta vähän yli puolet on vuokrattu tilakeskukselle erityisryhmien tukiasunnoiksi tai palvelussuhdeasunnoiksi. Koy Auroranlinnan asunnoista 75 % on vuokrattu kaupunkiympäristön toimialalle, joka vuokraa ne edelleen palvelussuhde- ja erityisryhmäkäyttöön. Muu osa Oy Asuntohankinta Ab:n ja Koy Auroranlinnan asuntokannasta on vuokrattu vapaille markkinoille vapaarahoitteisina vuokra-asuntoina.

Asukasvalinnoista vastaa kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat palvelukokonaisuus. Hitas-asuntoja on sekä työsuhdeasuntokäytössä että vapaille markkinoille vuokrattuina vapaarahoitteisina vuokra-asuntoina. Pien- ja erillistalot sekä yksittäiset asunto-osakkeet on myös vuokrattu vapaille markkinoille. Asunnot vuokraa asukkaalle kaupunkiympäristön toimialan rakennukset ja yleiset alueet palvelukokonaisuus.

Hason asuntokanta on valtion tukemaa asumisoikeustuotantoa ja asunnot ovat haettavissa järjestysnumerolla. Järjestysnumerojen jakamisesta vastaa kaupunkiympäristön toimialan palvelut ja luvat palvelukokonaisuus. Asuntotarjouksen saa järjestysnumeron perusteella.

Lisää uusi kommentti